Satılık bir taşınmaz ile onun ilanı arasındaki mesafe bu ilde çoğu kez kilometreyle ölçülür. Alıcı İstanbul’dadır, Kocaeli’dedir ya da ilin bir ucundan öbür ucundaki bir yere bakıyordur. İlanı telefonunda inceler, satıcıyla birkaç kez konuşur ve yeri ilk kez ancak ödeme konuşulmaya başladığında görür. O ilk ziyarette gösterilen yerin ilandaki yer olup olmadığını, satıcının anlattıklarının ne kadarının sahada karşılık bulduğunu ayırt etmek kolay olmaz; üstelik yol, yorgunluk ve satıcının yanınızda olması karar vermeyi hızlandırır.
Yazlık, tarla ya da arsa için yaptığımız inceleme bu aralığı kapatır. İlanı, satıcının gönderdiği konumu ve fotoğrafları alır, taşınmazı sahada buluruz. Gösterilen sınırları, yola ve çevreye göre konumunu, ilanda anlatılanlardan hangilerinin görüldüğünü kayda geçiririz. Rapor elinize geçtiğinde, imzadan ya da ödemeden önce satıcıya ve ilgili kuruma soracağınız sorular da hazırdır.
Alımın türüne göre ilk sınanan söz
Bu ilde satılık taşınmaz arayan biri aslında üç ayrı pazara bakar. Her birinde sınanması gereken ilk söz başkadır:
| Alım | İldeki yeri | İlk sınanan söz |
|---|---|---|
| Kıyıda yazlık | Süleymanpaşa’nın kıyı mahalleleri Kumbağ ve Barbaros; Şarköy’e bağlı Mürefte ve Hoşköy; İstanbul sınırına komşu Marmaraereğlisi | Fotoğraftaki manzaranın ve denize uzaklığın gösterilen daireye ya da eve ait olup olmadığı |
| Kırsalda tarla | Mahallelerinin çoğu eski köy olan Malkara (77 mahalle) ve Hayrabolu (52 mahalle); Saray ve Muratlı’nın kırsal kesimi | Gösterilen sınırın ilandaki parsel olup olmadığı, yola nasıl ulaşıldığı, satışın izin aşaması |
| Kent kenarında arsa | Çorlu, Çerkezköy, Kapaklı ve Süleymanpaşa’nın kent kenarları | Arsanın ilandaki konumda durup durmadığı, çevresinde bugün ne bulunduğu |
Yazlıkta ayrıca mevsim hesaba katılmalıdır. Kıyı ilçelerinin nüfusu yazın ve bayramlarda kat kat artar; ilandaki boş sahil ve sessiz sokak fotoğrafının hangi ayda çekildiğini sormak, oturacağınız yerin gerçek hâlini anlamanın en kolay yoludur. Tarlada ilk sorulardan biri, gösterilen parsele hangi yoldan ve hangi mevsimde ulaşılabildiğidir; yaz kuruluğunda rahatça girilen bir toprak yol, yağışlı aylarda bambaşka görünebilir. Arsada ise ilan fotoğrafının dar açısı çevreyi dışarıda bırakabilir. Çorlu ya da Kapaklı çevresinde bir arsanın yanında, karşısında ya da arkasında ne olduğu, kararınızı fiyat kadar etkileyebilir. Komşu parselde başlamış bir inşaat, önünden geçeceği söylenen ama henüz açılmamış bir yol ya da hemen yanındaki bir depo ilanda yazmaz; sahada ise ilk bakışta görülür.
Fotoğraftaki yer ile ayak bastığınız yer
İlan fotoğrafları geniş açıyla, en güzel günde ve en avantajlı köşeden çekilir. Bazen de bir sitedeki başka bir dairenin ya da komşu bir parselin fotoğrafı kullanılır; satıcının elinde daha iyi bir kare olduğu için bunu iyi niyetle yapmış olması da mümkündür. Sahada ilan fotoğraflarıyla aynı açıdan bakılır, manzara, yapı, yol ve çevre karşılaştırılır. Bir fark varsa nerede olduğu fotoğrafla gösterilir. Raporda ilanın karesi ile sahadan çekilen kare yan yana durduğu için farkı anlatmaya gerek kalmaz; ne gördüğünüzü kendiniz karşılaştırırsınız.
Tarlada iş biraz daha ince ayrıntıya dayanır. Satıcının ya da onun adına yeri gösteren kişinin “şu ağaçtan yola kadar” diye tarif ettiği alan, ilandaki konumla ya da paylaşılan harita noktasıyla örtüşmeyebilir. Bu fark raporda açık harita kaynaklarıyla birlikte işaretlenir. Kesin parsel sınırını ölçmek ölçüm yapmaya yetkili kişilerin işidir; raporun katkısı, böyle bir ölçümü neden ve hangi parsel için isteyeceğinizi bilmenizdir.
Satıcının söyledikleri ve tarladaki izin aşaması
Satıcıların ilanda ve telefonda kullandığı cümlelerin önemli bir kısmı sahada sınanabilir: “yolu var”, “elektrik direği hemen yanında”, “denize yürüme mesafesinde”, “site içinde, havuzlu”, “çevresi yapılaşıyor”. Bunların hangisinin sahada karşılık bulduğu, hangisinin bulmadığı raporda madde madde yer alır. Malın satıcıya ait olup olmadığı sorusunun cevabı ise tapu kaydındadır. Bu bilgiyi satıcıdan ister ya da tapu müdürlüğünden kendiniz öğrenirsiniz; bize ilettiğiniz ada ve parsel bilgisiyle, kayıttaki taşınmaz ile sahada gösterilen yerin aynı yer olup olmadığı karşılaştırılır.
Tarlada bir aşama daha vardır. Tarım arazisinin satışı, tarım ve orman müdürlüğünün olumlu görüşüne bağlıdır ve bu görüş her başvuruda çıkmaz. İl müdürlüğünün 2024 raporuna göre o yıl ilde satış izni istenen 4.038 parselin 425’ine izin verilmedi; Süleymanpaşa’da başvuruların yaklaşık üçte biri olumsuz döndü. Satıcının “tapuya hazır” demesi bu aşamayı kendiliğinden geçirmez. İlçe ilçe sayıları ve satıcıya sorulacakları tarla satış izni yazısında bir arada bulabilirsiniz.
Uzaktan alıyorsanız
Taşınmaz Tekirdağ’da, siz başka bir şehirdeyseniz iş bütünüyle yazışmayla yürüyebilir. İlan bağlantısını, satıcının gönderdiği konumu ve fotoğrafları, satıcının size söylediklerini WhatsApp ya da e-postayla iletirsiniz; saha çalışmasından sonra fotoğraflı rapor ve harita noktaları aynı yoldan size gelir. Başlarken şu bilgileri göndermeniz işi hızlandırır:
- İlanın bağlantısı ve ekran görüntüleri; ilanlar kaldırılabildiği için görüntü, karşılaştırmanın dayanağı olur.
- Satıcının paylaştığı konum, varsa ada ve parsel numarası, yazlıkta site, blok ve daire bilgisi.
- Satıcıyla yazışmalarınızdan taşınmazla ilgili sözler: yol, su, elektrik, manzara, çevredeki yapılar.
- Sizin özellikle merak ettiğiniz bir konu; örneğin arsanın önündeki yolun açık olup olmadığı ya da yazlığın denize hangi yoldan bağlandığı.
Rapordan sonra yere bir kez gelmek isterseniz, o ziyarette neye bakacağınızı ve satıcıya neyi soracağınızı önceden bilerek gelirsiniz.
Satıcıyla konuşan, pazarlığı yürüten ve karar veren hep siz olursunuz. Rapor, o masaya somut sorularla oturmanız içindir. İstanbul’dan Tekirdağ’daki bir mülk için nasıl çalışıldığını ayrı bir yazıda adım adım anlattık.
Tapu, pay ve izin üzerine sorular
Satıcının malın sahibi olduğunu nasıl anlarım?
Sahiplik bilgisi tapu kaydındadır; satıcıdan tapunun bir örneğini isteyebilir ya da tapu müdürlüğünden bilgi alabilirsiniz. Satıcı malın sahibi değil de sahibinin yakını ya da aracısıysa, sahibin bu satış için verdiği yetkiyi görmek istemeniz olağandır. Bize ilettiğiniz kayıt bilgisiyle sahada gösterilen yerin aynı taşınmaz olup olmadığı ayrıca karşılaştırılır.
Hisseli bir tarla ilanında neye dikkat etmeliyim?
İl müdürlüğünün raporu, tarım arazisinin belirlenen büyüklüğün altında bölünemeyeceğini ve hisselendirilemeyeceğini hatırlatıyor. Büyük bir tarlanın “bir parçası” diye satılan ilanlarda, size satılan şeyin ayrı bir parsel mi yoksa ortak bir tarladaki pay mı olduğunu satıcıya yazılı sormak gerekir; sahada size gösterilen köşe, payın tapudaki karşılığı olmayabilir.
Malkara, Hayrabolu ya da Saray’da tarla alırken nereden başlanır?
Kırsal ilçelerdeki tarla ilanlarında konum sıklıkla yalnız mahalle adıyla geçer; açık arazide komşu parseller de birbirine çok benzer. İlk iş, satıcıdan ada ve parsel numarasını ya da en azından paylaşılan bir konum noktasını almaktır. 2024 verisinde bu üç ilçede satış izni başvurularının onda biri ile sekizde biri arasında bir kısmı olumsuz döndüğü için izin aşamasını da ödemeden önce satıcıyla konuşmanız yerinde olur.
İnceleme alımın hangi aşamasında yaptırılmalı?
En uygun zaman, bir ilanla ciddi biçimde ilgilenmeye başladığınız ama henüz ödeme yapmadığınız ve imza atmadığınız dönemdir. Aklınızda birkaç ilan varsa aynı çalışmada karşılaştırılabilir; kaç yere bakılacağı teklifte yazılı durur.